En raison de la persistance de l’inflation, le Parlement a adopté une prolongation temporaire des dispositifs de protection des loyers connus sous le nom de « boucliers loyers ». Le gouvernement avait déposé le 7 juillet 2022, à l’Assemblée nationale, un projet de loi intitulé « Mesures d’urgence pour la protection du pouvoir d’achat », en réponse à l’inflation que traverse l’économie depuis plusieurs mois. Il est important de rappeler que cette loi établit des plafonds pour la révision des loyers résidentiels et commerciaux, son article 6 concernant les baux d’habitation prévoit un plafonnement de la variation de l’indice des loyers commerciaux sur une durée initiale d’un an à partir du troisième trimestre 2022. Ce projet a été adopté et est inscrit dans la loi n° 2022-1158 du 16 août 2022 portant mesures d’urgence pour la protection du pouvoir d’achat et a été prolongé jusqu’aux indices du 1er trimestre 2024.
Après son adoption par l’Assemblée nationale, le texte a été présenté au Sénat le 29 juillet 2022, où quatre amendements (n° 39 rectifié ter, n° 56 rectifié, n° 430 rectifié, n° 239 rectifié bis) ont été proposés par plusieurs sénateurs. Le gouvernement a, lui aussi, également présenté un sous-amendement (n° 455).
Ces quatre amendements avaient le même objectif : plafonner la variation de l’indice des loyers commerciaux à 3,50 % pour la période allant initialement du deuxième trimestre 2022 au premier trimestre 2023, en raison de l’inflation. En effet, en raison de cette dernière, l’évolution de l’indice des loyers commerciaux entre le premier trimestre 2020 et le premier trimestre 2021 avait été de 0,43 %, puis de 3,32 % entre le premier trimestre 2021 et le premier trimestre 2022.
C’est ainsi que l’amendement n° 430 rectifié a été adopté, et le gouvernement a complété ce plafonnement par le sous-amendement, afin de le rendre « définitivement acquis et qu’il ne pourra être fait application d’aucun rattrapage ».
Ces dispositions ont été adoptées par le Parlement et sont désormais inscrites dans la loi n° 2022-1158 du 16 août 2022 portant mesures d’urgence pour la protection du pouvoir d’achat, sous l’article 14 suivant : « La variation annuelle de l’indice des loyers commerciaux, publié par l’Institut national de la statistique et des études économiques, prise en compte pour la révision du loyer applicable aux petites et moyennes entreprises, ne peut excéder 3,5 % pour les trimestres compris entre le deuxième trimestre 2022 et le premier trimestre 2023. Le plafonnement de la variation annuelle est définitivement acquis et la majoration ou la diminution de loyer consécutive à une révision postérieure ne peut prendre en compte la part de variation de l’indice des loyers commerciaux supérieure à 3,5 % sur cette même période. Les petites et moyennes entreprises mentionnées au premier alinéa du présent article répondent à la définition de l’annexe I au règlement (UE) n° 651/2014 de la Commission du 17 juin 2014 déclarant certaines catégories d’aide compatibles avec le marché intérieur en application des articles 107 et 108 du traité ».
Toutefois, malgré la simplicité apparente du principe adopté, le texte nécessite d’être précisé pour déterminer son champ d’application et sa portée. En effet, en matière de bail d’habitation, il n’existe qu’un seul système d’évolution du loyer pendant la durée du contrat, c’est-à-dire l’indexation sur l’indice de référence des loyers. En revanche, en matière de baux commerciaux, il existe deux systèmes : celui de l’article L. 145-38 du code de commerce, connu sous le nom de « révision triennale » ou plus précisément de « révision légale », et celui de l’article L. 145-39 du même code, connu sous le nom de « clause d’indexation ».
D’après la lecture du texte et des travaux préparatoires, il apparaît que l’article 14 s’applique uniquement lorsque le bail inclut une clause d’indexation annuelle.
Il existe 3 types de conditions qui sont cumulatives :
1. CONDITIONS LIEES AU BAIL :
Il est clairement établi dans le texte et les débats parlementaires que seuls les loyers des baux comportant une clause d’indexation basée sur l’évolution de l’indice des loyers commerciaux sont visés par cette mesure.
Lorsque le texte mentionne la « variation annuelle de l’indice des loyers commerciaux », il en découle que cette disposition légale ne s’applique pas aux baux qui utilisent un autre indice d’indexation, que ce soit l’indice du coût de la construction (toujours autorisé pour l’indexation), l’indice des loyers d’activités tertiaires, ou tout autre indice autorisé conformément à l’article L. 112-2 du code monétaire et financier.
Seuls les baux qui incluent une clause d’indexation annuelle sont concernés, mais probablement pas ceux avec une clause d’indexation triennale (qui ne semble pas avoir été envisagée par les auteurs du texte), ni ceux qui n’ont aucune clause d’indexation mais sont soumis uniquement à la révision légale selon l’article L. 145-38 du code de commerce. L’utilisation du terme « révision » dans le texte peut créer de la confusion, car généralement, le terme « révision » est employé pour la révision légale, et « indexation » lorsque le bail contient une clause d’indexation (même si l’article L. 145-39 du code de commerce prévoit spécifiquement la possibilité d’une révision du loyer en cas de variation de plus d’un quart de celui-ci en raison de l’indexation).
Les baux avec un système d’évolution purement contractuel du loyer pendant la durée du bail, ainsi que ceux comportant une clause d’actualisation du loyer, même si elle est basée sur l’indice des loyers commerciaux, ne sont également pas concernés.
En résumé, le champ d’application de l’article 14 de la loi du 16 août 2022 est donc, sinon restreint, du moins limité, et il ne peut être conclu que le plafonnement de l’augmentation des loyers à 3,5 % s’applique à tous les baux commerciaux.
2. CONDITIONS LIEES AUX LOCATAIRES :
Cette limitation ne s’appliquera qu’aux locataires répondant à la définition des petites et moyennes entreprises.
Cette définition est énoncée dans l’annexe I du règlement n° 651-2014 de la Commission européenne du 17 juin 2014.
Selon l’article 2 de cette annexe I, les micro, petites et moyennes entreprises (PME) sont définies comme des entreprises employant moins de 250 personnes et dont le chiffre d’affaires annuel n’excède pas 50 millions d’euros, ou dont le total du bilan annuel n’excède pas 43 millions d’euros.
3. CONDITIONS TEMPORELLES :
Cette mesure devant être appliquée initialement pendant une période d’un an et affecter quatre indices, ceux du deuxième trimestre 2022, du troisième trimestre 2022, du quatrième trimestre 2022 et du premier trimestre 2023, qui seront publiés respectivement en septembre et décembre 2022, puis mars et juin 2023. Par suite du maintien provisoire :
Elle concerne aujourd’hui, après maintien provisoire, les contrats de location dont le loyer sera fixé en raison de l’évolution de l’indice des loyers commerciaux :
– du deuxième trimestre 2022 au deuxième trimestre 2023 ; – du troisième trimestre 2022 au troisième trimestre 2023 ; – du quatrième trimestre 2022 au quatrième trimestre 2023 ; – et du premier trimestre 2023 au premier trimestre 2024.
MISE EN OEUVRE DU TEXTE DE LOI
Pour chacun des quatre trimestres mentionnés ci-dessus, si la variation de l’indice conduit à un taux de variation supérieur à 3,5 % cette variation sera limitée à 3,5 %.
Le gouvernement a ajouté au texte l’interdiction de tout rattrapage avec les termes suivants : « Le plafonnement de la variation annuelle est définitivement acquis et la majoration ou la diminution de loyer consécutive à une révision postérieure ne peut prendre en compte la part de variation de l’indice des loyers commerciaux supérieure à 3,5 % sur cette même période. » Cela signifie qu’après la période de plafonnement, il est interdit de « rattraper » de quelque manière que ce soit cette limitation à 3,5 % sur la période concernée.
Bien que la loi du 16 août 2022 ne le mentionne pas explicitement, elle est sans aucun doute d’ordre public, en particulier d’ordre public économique. Elle constitue donc un ordre public absolu, auquel il ne peut être dérogé.
Sources : DALLOZ Actualités, AJDI 2022 p.593, INSEE. https://www.dalloz-actualite.fr/sites/dalloz-actualite.fr/files/resources/2023/07/2023-568.pdf
